确保设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。你按以下方案去做，基本就八九不离十了。

　（一）、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类 如：

A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防报警系统，电梯及其它。

B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵及其它。

C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。

　（二）、设备的运行管理

1、对A类设备，根据业主委员会的要求、物业服务方案，项目电工人员巡回方式对设备进行管理。

2、项目电工人员必须经过专业培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。

3、项目电工按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，认真作好运行记录。

4、项目电工人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程主管监督整改情况。

　（三）、设备设施的维修保养

1、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养，项目主任协调工程主管负责组织本项目维修保养工作。

2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。

（1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。

（2）日常维护保养通常由设备运行操作，当班电工负责，定期维护保养由主管负责操作安排，当班电工人员进行配合，某些设备外聘专业公司进行。

（3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经公司领导批准后实施。

（4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司。

　（四）、设备设施维修

1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类

（1）计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；

（2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。

2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式

（1）委托维修主要用在故障维修。管理处设值班调度室，实行24小时待命值班，配置公司集团电话短号，随时接受住户、公司管理人员的维修申报和故障报告，接报后，迅速在规定时间内修复。

（2）派工维修主要用在计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程主管根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，以及住户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。

　（五）、设备故障及事故

1、凡因为操作规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。

2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。

3、无论发生何种设备故障和事故，工程主管必须立即组织力量迅速处理。若较重大事件，必须及时报告管理处主任以书面形式报公司协调处理。

4、无论发生何种设备故障和事故，管理处主任、工程主管、电工人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。

（六）、设备的大修、更新

1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。

2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，需从维修资金中支出的。经业主委员会审核、同意签字后报公司签字进行修理、改造。

3、大修改造的项目由各项目主任提出申请、工程主管签字，经公司讨论形成《年度维修计划申请报告》，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责“的原则，在工程主管指导下进行。

　（七）、设备的报废

1、设备有下列情况下考虑报废：

（1）已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。

（2）设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。

　（3）因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。

（4）严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。

（5）设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。

2、设备报废由项目主任提出申请，并填写《设备报废申请单》，工程主管组织有关人员进行鉴定后报公司批准，其中产权是属于业主的设备，需报废的还须报请业主委员会批准。

3、设备报废后，报废设备由（公司库房或业委会）进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资。产，同时注销台账和卡片

　（八）、房屋外观和围墙护栏

　 1、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。

2、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日常管理。治安巡逻人员每天将房屋围墙和围栏列入检查项目，并进行签到资料形式存档。

3、对住户擅自作主进行的任何为归安装，管理处派人及时进行劝阻；对已经造成的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改，住户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。

（九）、记录

1、设备台账；包括：序号、级别、品名、型号、功率、编号、出产地、厂家电话、质保年限、备注。

2、设备标识卡；

3、设备运行记录；

高压室运行记录、低压室运行记录、（发电机发电运行记录）（水泵房一次供水运行记录、水泵房二次供水记录）、电梯机房运行记录、公共区域巡检记录、公共去云健身器材巡检记录。

4、设备日常巡视保养项目及记录；

高压室设备保养记录、低压室设备保养记录、（发电机设备保养记录）（水泵房一次供水设备保养记录、水泵房二次供水设备保养记录）、电梯机房设备保养记录、公共区域设备保养记录、公共区域健身器材设备保养记录。

5、设备定期维护保养项目及记录；

6、事故故障报告单；

7、设备报废申请表；

8、设备大修改造申报表；

9、设备大修汇总表。

10、安全部围墙设施设备巡视签到表

11、公共区域设备设施巡检记录表

12、公共区域设备设施维修申请表

(十)、公共设备设施维修、保养程序：

（1）各项目主任每天安排电工人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的公共区域设备设施巡检记录表；

（2）如果在检查中发现有故障或损坏的，应向项目主任提出修理申请交公司批准，并填写公共区域设备设施维修申请表；

（3）经工程主管认定后，将工作交给项目电工，其完成安排和修复工作；

（4）公司指定专人到现场进行协调维修指导；

（5）如果项目电工人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报公司领导审核后派遣主管安排；

（6）所有维修工作结束后，进行试运行合格，作好维修记录并存档。

设备如何划分

1、深入抓好设备安全基础管理工作，加强对生产线设备的日常监督、检查，及时准确的掌握设备的运行状况，及时处理设备存在的故障，减少设备事故的发生，降低设备故障停机率。

2、进一步加强对各工艺流程设备相关技术知识的学习，尽快熟悉新设备的技术特性，督促各单位根据设备的技术要求，结合生产实际情况，尽快规范完善大型设备、关键设备或特殊工序所用设备的操作规程、检修维护保养规程（点检标准、润滑制度）等相关制度文件。

3、建立健全安全生产工作台账。

4、加强设备突发性故障（事故）的处理。

5、对重点设备进行分类管理，对“A类设备”进行编号，挂标识牌，各单位（部门）要落实责任人，进行重点管理。

6、 加强厂内运输设备的监管工作（特种设备作业人员操作证、特种设备安全检验报告，注册登记表），保证厂内运输工作安全平稳进行。

7、 规范设备内部大中修、外委维修项目管理，明确各单位项目管理责任人，全过程监控设备检修的安全、质量、工期，保证按计划有条不紊的完成设备维修工作。

8、 完善设备点巡检制度，形成维护保养为主修理为辅的设备管理模式，减少设备故障停机率，节约生产成本，最大限度的满足生产需要。

9、 引导各单位设备检修、管理人员形成良好的设备管理意识，在设备检修前准备工作，设备检修过程实施，设备检修完成后的收尾（现场清洁、设备清洁）等方面都有一个良好的工作习惯。

10、 继续开展月度、节假日前设备安全专项检查工作，加强设备安全管理，保证设备安全平稳运行。

设备划分管理一般分三级：

1．厂部。

对全厂设备的使用、维护、检修与管理负全面领导的责任。厂部设有设备科或机械动力科，或分设机械科、动力科，作为厂长、主管副厂长在设备管理上的职能机构。

设备科下设各个职能组，配备机械、电气、仪表、机加工、防腐蚀、探伤、焊接、备件管理和测绘、描图、晒图等专职技术管理人员。

2．车间。

负责管理本车间所用的设备，贯彻本厂有关设备使用、维护、检修、管理方面的各种制度和规定，向车间职工进行宣传教育，分析研究提高设备利用率，不断提高管理水平。

根据车间情况，可以配备一定数量的设备员、机械动力技术员，协助车间主任和设备副主任负责本车间设备管理。贯彻设备管理制度，组织设备事故分析，制定并组织实施各种管好、用好设备的措施。

3．工段(班组)。

负责全工段(班组)设备的正确使用、合理润滑和精心保养，参加事故分析，督促全体人员作好设备和附件的管理工作，组织本单位的设备检查评比。工段(班组)配备兼职设备管理员。

重点设备管理制度主要内容

(1)确定重点设备的划分依据和比例，并规定适用期限。根据设备在生产中的重要程度，对产品质量、安全环境的影响，结合设备的可靠性、维修性、停机损失、购置原值划分重点设备。重点设备可以根据生产任务变化情况进行调整，也可定期(年限)调整。

(2)规定重点设备标志。现场生产设备挂上标志，也可以在台帐、视板上作标志。

(3)规定重点设备使用和维护方式。规定操作工人上岗培训和考核要求，日常维护和定期维护的方式，操作工人日常点检、维修人员定期点检等管理要求。

(4)规定重点设备采用预防维修方式(采用定期维修与状态维修)。保证备件制造与储备，加强重点设备故障分析及管理，优先安排检修计划。

(5)优先安排重点设备的改造更新计划，从技术改造入手提高设备的可靠性。

参考资料：